O segmento de luxo já representa uma parte representativa do setor imobiliário no Brasil. De acordo com estudo realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), esse nicho representou 28% do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado em 2025, chegando a 4% das unidades comercializadas.

E ainda há espaço para crescer, pois o segmento de alto padrão apresenta uma dinâmica diferente. Em geral, atende a um público com maior capacidade financeira e menor dependência de crédito, que valoriza imóveis bem-localizados, com arquitetura diferenciada, qualidade construtiva e que preservem o valor ao longo do tempo.

Além disso, trata-se de um mercado com oferta mais restrita, o que contribui para um senso de exclusividade e escassez. Para o economista e membro do Conselho Regional de Economia do Estado de São Paulo (Corecon-SP), Adenauer Rockenmeyer, o segmento “apresenta resiliência” frente às variações da taxa de juros, uma vez que frequentemente a aquisição dos ativos é pautada por estratégias de alocação patrimonial. “Nestas transações, é comum que o pagamento seja realizado à vista ou com percentual reduzido de financiamento, priorizando-se a expectativa de valorização no longo prazo”, diz.

Esse perfil de cliente, reforça o arquiteto Celso Zaffarani, fundador da construtora Zaffarani Design Build, não depende de financiamento bancário tradicional. “De fato, a maioria paga à vista ou com capital próprio, muitas vezes rendendo CDI enquanto a construção avança”, delineia. “Além disso, esse comprador passou a tratar o imóvel como investimento, não apenas como bem de uso, o que reforça a resiliência do segmento mesmo em cenários de crédito restrito.”

Atualmente, o setor também tem sido favorecido pela escassez de oferta qualificada, o que projeta uma trajetória de valorização constante para os próximos três a cinco anos. Segundo levantamento da MBRAS, boutique imobiliária especializada no mercado de altíssimo padrão na cidade de São Paulo, os imóveis acima de R$ 3 milhões tiveram uma valorização anual composta de 21,7% na cidade entre 2023 e 2026, contra apenas 2% ao ano da média, isto é, dez vezes mais.

Outro estudo revelador, feito pela Brain em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), mostra que o segmento movimentou R$ 52,2 bilhões em 2025, alta de 35% sobre o ano anterior. Para este ano, as estimativas apontam faturamento entre R$ 120 bilhões e R$ 130 bilhões. Com tal desempenho, o segmento segue como um dos poucos capazes de entregar ganhos reais mesmo em ambientes econômicos incertos. “Na prática, trata-se de uma tendência de menor metragem, mas com mais tecnologia e curadoria embarcadas”, explica Zaffarani. “O produto está ficando mais denso, não necessariamente maior.”

PERFIL

Nos últimos anos, o perfil do comprador de produtos imobiliários de luxo mudou significativamente. Até pouco tempo atrás, entre os fatores de decisão predominavam atributos como metragem e acabamentos sofisticados. Hoje, como observa Marco Siqueira, diretor de incorporação e comercial da Eztec, “esses atributos continuam importantes, mas integram uma análise muito mais abrangente”.

Segundo Rockenmeyer, o comprador do segmento divide-se em três grupos principais, encabeçados por executivos e empresários de 45 a 60 anos, focados na consolidação e diversificação de seus portfólios e que representam 40% do público. O segundo nível compreende indivíduos entre 30 e 42 anos, oriundos de famílias de alto poder aquisitivo ou da “nova economia”, cujos interesses residem menos na ostentação e mais em tecnologia, experiências e sustentabilidade.

Já o terceiro perfil é composto por investidores estratégicos, que adquirem o imóvel visando à rentabilidade por meio de locação ou revenda. “Para esses, a decisão de compra é pautada por uma análise rigorosa do custo de oportunidade, comparando a valorização imobiliária frente ao rendimento oferecido pela Selic”, complementa o economista.

Nesse sentido, Siqueira reforça que o comprador agora busca ativos capazes de oferecer liquidez e manter o valor ao longo do tempo. “Localização, qualidade do projeto, eficiência da planta, potencial de valorização e reputação da incorporadora também passaram a ter um peso decisivo”, enumera o executivo.

Independentemente do projeto, essas qualidades já se tornaram uma métrica no segmento. “O consumidor está cada vez mais exigente e orientado pela combinação entre qualidade construtiva, localização, segurança, inovação e potencial de valorização do ativo”, avalia Fernando Guedes, presidente-executivo da CBIC.

“COLLABS”

Embora tenha ocorrido uma redução na metragem, Rockenmeyer também vê um foco crescente em automação, segurança, infraestrutura tecnológica e práticas sustentáveis, mas acrescenta outro ponto importante. “A associação com marcas internacionais de prestígio tornou-se um diferencial competitivo, conferindo exclusividade e singularidade ao produto”, acrescenta o conselheiro.

Para Ricardo Carazzai, advogado e coordenador do curso “O Luxo no Mercado Imobiliário”, da Universidade Corporativa Secovi-SP, a tendência de parcerias com grifes/marcas de luxo – embora ainda nova no Brasil – já está consolidada em várias cidades do mundo. “O mercado imobiliário de luxo se inspira muito na hotelaria quanto a serviços”, afirma. “Além disso, conceitos da moda, do mundo automobilístico e de design, por exemplo, influenciam cada vez mais o segmento no país.”

De acordo com Zaffarani, as ‘collabs’ com marcas internacionais constituem uma das tendências mais fortes do momento. Grifes como Dolce & Gabbana, Armani, Pininfarina, Bentley e Lamborghini já emprestam suas identidades a projetos residenciais no Brasil. Um exemplo é o Capri Lifestyle by Dolce & Gabbana Casa, da Cyrela, no Jardim Europa, com VGV estimado em R$ 700 milhões. Da mesma forma, a parceria entre a Plaenge e a Pininfarina vem rendendo projetos em Maringá (PR), Campinas (SP), Campo Grande (MS) e Curitiba (PR), somando R$ 2,5 bilhões em VGV.

Um estudo da consultoria Savills revela o efeito expressivo sobre o valor, mostrando que projetos com assinatura global têm prêmio médio superior a 30% frente a imóveis não assinados, podendo chegar a 54% em mercados emergentes como o Brasil. “Do lado de quem executa, esse aumento de custo está concentrado na mão de obra especializada e nos acabamentos exigidos pela grife, não necessariamente no projeto arquitetônico em si”, pondera Zaffarani. “Mas isso eleva a régua, pois qualquer falha de execução compromete a reputação não só da construtora, como também da marca licenciada,.”

PARCERIAS

Na Eztec, Siqueira lembra que essa lógica está presente em parcerias como a desenvolvida com a grife Lindenberg, que resultou em empreendimentos como Metropolitan, Lindenberg Ibirapuera e Lindenberg Alto das Nações. “Mais do que uma associação entre marcas, essas colaborações reúnem competências complementares para desenvolver projetos com identidade própria, alto padrão construtivo e potencial de valorização”, sublinha.

De acordo com Carazzai, do Secovi-SP, algumas empresas brasileiras – como Fasano, Artefacto e Grupo Senna – também têm associado suas marcas a empreendimentos. “Ainda surgirão muitas parcerias com marcas brasileiras assinando empreendimentos imobiliários de luxo”, prevê.

Atualmente, as chamadas “branded residences” (residenciais com grife) representam um dos movimentos mais relevantes de transformação do mercado imobiliário de luxo no Brasil. Segundo o diretor de incorporação João Paulo Laffront, a Even ocupa um lugar especial na origem dessa tendência em São Paulo. “Lançado em 2019, o Fasano Itaim foi o primeiro passo nessa direção”, garante. “Um marco que, na prática, inaugurou a consolidação das branded residences na cidade.”

Para ele, associar um empreendimento residencial a uma marca de hospitalidade reconhecida altera a proposta de valor do imóvel, que deixa de ser apenas um endereço de prestígio e passa a carregar um padrão de serviço e uma assinatura que o mercado já reconhece e valoriza. “Cinco anos depois, o Faena São Paulo elevou esse conceito a um novo patamar, tornando-se o primeiro empreendimento da rede hoteleira internacional no Brasil”, frisa.

POLOS

De acordo com o estudo da Abrainc, o estado de São Paulo lidera o mercado imobiliário de luxo no país com R$ 29,4 bilhões em VGV e ticket médio acima de R$ 10 milhões. Já Santa Catarina, especialmente o litoral norte, destaca-se com R$ 25,5 bilhões em VGV, superando cidades mais tradicionais.

Mas o segmento também tem acompanhado a expansão econômica de outras regiões. Segundo Guedes, da CBIC, capitais como Brasília, Belo Horizonte (MG), Curitiba (PR), Goiânia (GO) e Florianópolis (SC), além de cidades do Nordeste como Fortaleza (CE), Recife (PE) e Salvador (BA), apresentam um ambiente favorável para novos empreendimentos de maior valor agregado. “Também ganham relevância cidades com forte atividade econômica e destinos turísticos consolidados, onde há demanda tanto por imóveis para moradia quanto para segunda residência e investimento”, posiciona.

Em metrópoles como São Paulo, especialmente, a valorização do metro quadrado é impulsionada não apenas pelo desejo de exclusividade, mas também pela escassez de terrenos adequados para o desenvolvimento de projetos. “Em suma, o mercado tem se redesenhado para priorizar a experiência e o estilo de vida, consolidando-se como um pilar de valorização no cenário econômico atual”, resume Rockenmeyer, do Corecon-SP.

A disponibilidade limitada de terrenos em regiões consolidadas, retoma Guedes, eleva naturalmente o valor do solo urbano. “Como consequência, os novos empreendimentos passam a priorizar projetos com maior valor agregado, arquitetura diferenciada, melhor aproveitamento dos espaços e soluções inovadoras que justifiquem o investimento e atendam às expectativas desse público”, adiciona.

Essa disponibilidade limitada de terrenos em regiões consolidadas torna ainda mais estratégica a escolha das áreas. De acordo com Siqueira, da Eztec, exige projetos capazes de extrair o máximo potencial de cada localização, conciliando arquitetura, eficiência de planta, diferenciação e qualidade construtiva. “Nesse contexto, localização passa a ser um dos principais ativos do empreendimento e um fator determinante para sua valorização ao longo do tempo”, aponta.

Segundo Debora Bertini, CEO a Incorporadora MPD, a limitação de terrenos bem-localizados é um dos principais fatores de valorização do segmento. “Essa escassez leva a projetos cada vez mais exclusivos e que aproveitam o potencial de cada área, oferecendo diferenciais capazes de justificar o investimento”, explana. “Mais do que adquirir um imóvel, o mercado caminha para o chamado ‘luxo silencioso’, em que privacidade, conforto, exclusividade e bem-estar têm mais peso do que atributos voltados à exposição”, finaliza.

Saiba mais:
Abrainc: www.abrainc.org.br
CBIC: cbic.org.br
Corecon-SP: coreconsp.gov.br
Even: www.even.com.br
Eztec: www.eztec.com.br
MPD: www.mpd.com.br
Secovi-SP: secovi.com.br
Zaffarani: www.zaffarani.com.br