Foto:REPRODUÇÃO

As expectativas seguem positivas para o mercado imobiliário no Brasil, que enfrenta um déficit habitacional que ultrapassa 6 milhões de moradias, segundo a Fundação João Pinheiro, responsável pelo cálculo em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação (SNH), do Ministério das Cidades. Em comparação a 2019, houve crescimento de 4,2% no índice. “Isso significa milhões de brasileiros sem acesso à moradia adequada, reflexo de uma construção civil deficitária e tecnologicamente estagnada”, afirma Rubens Campos, CEO da Espaço Smart.

Para suprir essa deficiência, o país enfrenta diversos desafios, especialmente no que se refere à restrição de crédito e às elevadas taxas de juros, o que, de acordo com Armando Botelho, diretor comercial da fintech Creditú, impacta as faixas de renda acima do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), de média e média-alta renda. “Assim, as faixas de renda atendidas pelo MCMV são o principal foco de 2025, assim como a alta renda, que depende menos de financiamento”, posiciona.

Campos, da Espaço Smart: construção civil deficitária e tecnologicamente estagnada. Foto:ESPAÇO SMART

Segundo Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as projeções estão mais focadas no segmento econômico – em especial o MCMV – e infraestrutura, com alta seletividade de crédito em imóveis acima de R$ 500 mil. “Com juros altos, o mercado de alto padrão tende a crescer mais lentamente, dependendo de uma reversão nas taxas e melhoria no crédito”, diz.

Em um ambiente de juros mais controlados, os principais segmentos do mercado tendem a se beneficiar. Assim, o MCMV deve continuar a ser impulsionado por uma forte demanda estrutural, assim como pela segurança proporcionada pelo FGTS e pela recente criação da Faixa 4 – criada para atender famílias com renda mensal bruta entre R$ 8 e R$ 12 mil, permitindo o financiamento de imóveis com valor de até R$ 500 mil.

ATUALIZAÇÕES

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), essa ampliação gera uma expectativa positiva. “Com as atualizações, o MCMV passa a atender um público maior, trazendo condições mais justas e acessíveis para a classe média realizar o sonho da casa própria”, comenta.

As medidas são fundamentais para reduzir o déficit, ele prossegue, ao incentivar novos empreendimentos e incluir no financiamento habitacional centenas de milhares de famílias que não conseguem financiar a compra pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). “Com juros de 10% a.a. mais TR – Taxa Referencial –, a Faixa 4 oferece condições significativamente mais vantajosas do que as médias praticadas pelo mercado, que giram em torno de 13% a.a. mais TR”, observa França.

A redução impacta diretamente o valor das parcelas, com queda estimada de até 27% em relação ao financiamento tradicional do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de acordo com estudo da Abrainc. Na prática, diz França, os efeitos são bastante expressivos. “Para a compra de um imóvel de R$ 500 mil, uma família com renda mensal de R$ 11 mil pode financiar o bem com parcela mensal de R$ 3.300 pela Faixa 4”, exemplifica.

Botelho, da Creditú: foco nasfaixas de renda atendidas pelo MCMV. Foto:CREDITÚ

Como comparativo, esse financiamento teria uma parcela de R$ 3.700 via Caixa (SFH tradicional), enquanto em bancos privados chegaria a R$ 4.200 – exigindo, nesse caso, renda de R$ 14 mil para manter o nível de comprometimento. “Estima-se que a nova faixa possa atender 120 mil famílias”, projeta o especialista. Já no segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), espera-se uma redução nos juros, o que tende a reaquecer o crédito via SBPE. “Isso pode tornar o financiamento mais atrativo para compradores e incorporadores, viabilizando a realização de novos projetos”, avalia.

Para que o mercado de incorporação siga avançando, França acredita que é fundamental garantir condições mais adequadas no acesso ao crédito, tanto para compradores quanto para incorporadores. “Nesse sentido, torna-se cada vez mais importante um novo modelo de financiamento, capaz de direcionar recursos de forma estruturada e permitir juros mais baixos, como já acontece com os financiamentos via FGTS no segmento popular”, elucida.

Historicamente, o modelo de poupança é a principal fonte de recursos para a classe média e incorporadores, mas já tem dado sinais de alerta – em 2025, o crédito para incorporadoras caiu 49%, evidenciando a necessidade de uma reformulação no direcionamento de recursos. “É preciso garantir uma base de funding mais estável e previsível, que reduza a volatilidade no custo do capital e sustente a expansão da oferta”, sugere o presidente da Abrainc.

CONJUNTURA

Em 2024, o setor da construção encerrou o ano com crescimento de 4,1%, alcançando 2,8 milhões de trabalhadores formais (próximo ao pico de 3 milhões registrado em 2014) e forte demanda, mesmo com custos elevados e juros altos, conforme ressalta Correia, da CBIC.

Até maio deste ano, o setor já ultrapassou 3 milhões de trabalhadores, com projeção de expansão de 2,3%, sustentada pelo programa MCMV – especialmente a Faixa 4 – e infraestrutura, embora o impacto dos custos e o aperto de crédito permaneçam desafiadores. “O Índice Nacional de Custos da Construção subiu 7%, por exemplo, o que vem pressionando os custos do setor”, observa Correia.

Segundo o presidente da CBIC, o MCMV tem contribuído para manter a projeção de crescimento do setor, aliviando parte do efeito dos juros. “A cobertura do segmento popular é robusta e gera forte criação de empregos”, avalia. Além disso, a expansão do SBPE e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para a nova faixa de renda tende a fortalecer a demanda popular, reforçando a Faixa 4 do MCMV e, inclusive, ampliando as contratações por faixa. O FGTS disponibilizou R$ 127 bilhões, com mais R$ 30 bilhões na Faixa 4. “Assim, esperamos impacto positivo tanto em desempenho quanto em geração de empregos”, diz o executivo.

Malgrado os desafios, França acredita que o setor deve manter a demanda aquecida. O dirigente cita uma pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, que revela 44% dos brasileiros com intenção de comprar imóvel. “A demanda se justifica”, avalia França, “uma vez que o Brasil tem bônus demográfico favorável, considerando que a população entre 35 e 40 anos cresceu 16% nos últimos dez anos”.

Correia, do CBIC: necessidade dereversão nas taxas e melhoria no crédito. Foto:CBIC/DIEGO BRESANI

Além disso, a pesquisa mostra que 37% das pessoas veem o alto custo de aluguel como motivador para compra do imóvel. Nos últimos cinco anos, o aluguel vem crescendo acima da inflação, com 63% de aumento, contra 33% do IPCA. Segundo o especialista, o imóvel também se mostra “um excelente investimento", com valorização média de 14% no último quinquênio (superior à Selic, que rendeu 8,6% no período). “Com déficit habitacional e demanda futura acima de 11 milhões de moradias nos próximos dez anos, certamente teremos um ciclo de expansão do setor”, projeta o especialista da Abrainc.

DESEMPENHO

O desempenho atual parece corroborar a avaliação. Segundo dados da Abrainc-FIPE, os lançamentos residenciais registraram alta de 46,9% entre janeiro e abril, em comparação ao mesmo período de 2024. Em relação ao valor, a alta no 1º quadrimestre foi ainda maior, de 47,9% em termos reais, com expansão tanto no MCMV (+63,6%) quanto no MAP (+31,2%).

Para 2026, França vê possibilidades para queda da Selic, o que pode melhorar a margem, embora não elimine as incertezas. “A recuperação depende de um ambiente macroeconômico mais estável, tração de programas como MCMV e investimentos em infraestrutura”, opina. “E a queda da Selic pode tornar o crédito imobiliário mais acessível.”

Nos últimos cinco anos, o aumento das taxas de financiamento – influenciado diretamente pela alta da Selic – retirou cerca de 800 mil famílias do mercado de crédito para aquisição de imóveis até R$ 500 mil, como mostra estudo da própria Abrainc. Isso significa uma redução de 50% no público elegível. “Em média, cada ponto percentual de aumento nas taxas elimina 160 mil famílias do financiamento”, sublinha França.

Por outro lado, a queda da Selic contribui para reduzir os juros, o que puxa para baixo a renda mínima exigida e o valor das parcelas. Como exemplo, a renda necessária para financiar um imóvel de R$ 500 mil passou de R$ 11.660 em 2021 para R$ 16.860 em 2025 – alta de 42%. Já a primeira parcela subiu de R$ 3.500 para R$ 5.000 no mesmo período. “Com a retomada da trajetória de queda da Selic, podemos reverter parte dessa exclusão, reinserindo milhares de famílias no mercado e impulsionando o setor como vetor de desenvolvimento e inclusão social”, pondera França.

França, da Abrainc: novomodelo de financiamento do SBPE. Foto:ABRAINC

Carvalho, da Ongaratto: conceitosmodulares impulsionam o segmento popular. Foto:ONGARATTO

Mesmo com a Selic em patamar elevado – o que pode tornar a renda fixa mais atrativa para investidores –, o mercado de alto padrão segue aquecido, impulsionado por um público com maior poder aquisitivo. “Trata-se de um mercado mais exclusivo, onde o comprador visa valorização de patrimônio e compra de produtos diferenciados”, prossegue França. “Essa dinâmica se reflete nos preços praticados em bairros nobres das capitais.”

Em São Paulo, por exemplo, o metro quadrado médio chega a R$ 35,5 mil em Cerqueira César e R$ 34,8 mil nos Jardins. No Rio de Janeiro, os valores médios são ainda mais expressivos: de R$ 40,3 mil no Leblon e R$ 35,3 mil em Ipanema, confirmando a valorização de áreas tradicionais e bem-localizadas. Segundo dados do indicador Abrainc-Fipe, o segmento MAP registrou crescimento de 31,2% no valor dos lançamentos no acumulado até abril, em comparação ao mesmo período do ano passado. “A tendência é que esse nicho permaneça ativo, com foco em projetos que aliem localização privilegiada, alto padrão construtivo e diferenciação arquitetônica”, diz.

Sustentabilidade é um fator-chave no segmento, seja com ouso de materiais recicláveis ou fontes alternativas de energia. Foto:DIVULGAÇÃO

No segmento popular, as principais tendências que impulsionam o mercado estão relacionadas a conceitos modulares e processos industrializados, comenta Botelho, da Creditú, envolvendo a busca por soluções mais rápidas, econômicas e sustentáveis. “As casas modulares, pré-fabricadas e construídas em ambientes controlados oferecem agilidade na construção e redução de custos e de desperdícios, além de maior controle de qualidade e possibilidade de personalização”, delineia.

A sustentabilidade também é um fator chave no segmento, seja com o uso de materiais recicláveis ou tecnologias como painéis solares, buscando reduzir o impacto ambiental e o consumo de energia não só durante a construção, mas também na manutenção e no uso do imóvel. Atualmente, como explica o engenheiro civil Carlos Magno Carvalho, sócio da Ongaratto Engenharia e Design, a principal tendência são as paredes de concreto, na qual as fôrmas são reutilizadas, diminuindo o descarte de matéria-prima e acelerando a construção. “O conceito modular também é tendência por utilizar as geometrias dos blocos de concreto e alvenaria para padronizar os ambientes, evitando recortes nos ambientes e gerando mais agilidade e menor desperdício de insumos”, finaliza.

Saiba mais:

Abrainc: www.abrainc.org.br

CBIC: cbic.org.br

Creditú: creditu.com/br

Espaço Smart: www.espacosmart.com.br

Ongaratto: @ongarattoeng