Em pleno século XXI, a falta de moradia persiste como um problema estrutural no Brasil, talvez um dos mais graves e urgentes. Resultado direto do aumento populacional e do processo de urbanização crescente que vem desde a década de 1950 – além da falta de políticas públicas mais incisivas na área –, o déficit habitacional obriga amplas camadas da população a viver em condições precárias país afora.

E, se nada for feito, esse gargalo só tende a crescer. Isso porque, segundo Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o Brasil ainda apresenta uma pirâmide etária mais jovem se comparado a países mais desenvolvidos, o que sinaliza que o problema pode se agravar nos próximos anos. “São as faixas de baixa renda que têm a maior taxa de formação de famílias”, diz ele.

Historicamente, as pessoas com poder aquisitivo mais baixo acabam relegadas à favelização ou à coabitação familiar (mais de uma família residindo compulsoriamente no mesmo imóvel), quando não às duas coisas, dentre outras consequências diretas do déficit habitacional. “Também ocorre um adensamento excessivo (cortiços) ou acaba-se pagando um valor excessivo de aluguel em face da renda familiar”, comenta Odair Senra, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon/SP).

Para Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor da Fiabci-Brasil (Federação Internacional Imobiliária), o crescimento populacional desordenado e sem planejamento também resulta em problemas como ocupações irregulares do solo, o que coloca em risco a vida dos próprios moradores, confinados em moradias sem infraestrutura de água e esgoto, além de comprometer áreas sensíveis como mananciais. “Mitigar o déficit habitacional é uma prioridade, pois não conquistaremos o desenvolvimento sem garantir moradias dignas para os brasileiros”, afirma Almeida, que também é diretor de marketing da Sobloco Construtora, que atua com desenvolvimento urbano no Brasil há mais de 60 anos.

Para tanto, é preciso antes de tudo dimensionar o tamanho do problema. De acordo com pesquisa da Abrainc, realizada em parceria com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), o Brasil precisaria de ao menos 7,7 milhões de unidades habitacionais para assegurar acesso à moradia digna a todas as famílias. Segundo a pesquisa, seriam necessários 14 anos para o país zerar o déficit.

Isso se o problema estivesse estabilizado. Todavia, entre 2007 e 2017 o país registrou um recorde negativo na área, com aumento de 7% no déficit habitacional no período. E, segundo o estudo, nos próximos dez anos o déficit tende a aumentar ainda mais, com um adicional de 9 milhões de moradias. “Nesse caso, o período necessário para colocar fim ao déficit seria ainda maior, chegando a 29 anos”, comenta França, da Abrainc.

Enquanto isso, o gargalo compromete o bem-estar da população. A mesma pesquisa estimou que 42,3% das famílias atingidas pelo déficit habitacional estão no grupo que tem ônus excessivo com aluguel, ao passo que 41,3% delas residem em coabitação familiar, 12,4% em habitações precárias e 3,9% em adensamento excessivo. O cálculo não é cumulativo, pois os números se sobrepõem em muitos casos.

Entre 2007 e 2017, o grupo que mais aumentou foi justamente o do ônus excessivo com aluguel, que quase dobrou (de 24,2% para 42,3% do total). Isto significa que, no período, um adicional de 1,5 milhão de famílias passou a enfrentar dificuldades para pagar aluguel. “Um índice de 91,7% dessas famílias possui renda de, no máximo, três salários mínimos”, pontua o estudo.

INICIATIVAS

Isso mostra que para reverter – ou ao menos minimizar – esse grave problema estrutural no país são necessários projetos e programas habitacionais voltados para a população de baixa renda. Nas últimas décadas, a principal medida adotada nesse sentido foi o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que no ano passado completou dez anos de existência. “Desde sua criação, o MCMV conseguiu financiar 5,6 milhões de moradias e gerou em média 2,3 milhões de empregos”, comenta França, da Abrainc.

Segundo Senra, do SindusCon/SP, a arquitetura financeira do programa possibilita o acesso à moradia digna mediante um tripé formado por poupança das famílias, subsídios (do OGU – Orçamento Geral da União e do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e financiamentos do mercado imobiliário. “Quanto menor a renda das famílias, maior é a parcela do subsídio, e vice-versa”, ele ressalta.

O programa está dividido em quatro faixas de renda familiar, até um máximo de 90% do valor do imóvel para os mais necessitados da Faixa 1 (de 1 a 3 salários mínimos e que, segundo a Abrainc, concentra cerca de 50% do déficit habitacional). De acordo com dados da FGV, cerca de 80% dos contratos fechados no programa entre 2009 e 2013 foram para unidades com esse perfil. “No entanto, nos últimos anos os recursos do OGU destinados aos subsídios foram minguando, o que diminuiu cada vez mais a contratação da construção de moradias para a Faixa 1”, diz Senra.

Desde 2013, o percentual caiu para cerca de 20% e, no ano passado, sequer houve unidade contratada nesta faixa. “Neste ano, os recursos da União para subsídios são de apenas R$ 250 milhões, destinados às obras já contratadas nas faixas 2 e 3”, explica Senra. “E não há expectativa de contratação de empreendimentos na Faixa 1 em 2020.”

De acordo com França, da Abrainc, para 2020 a estimativa para o MCMV é de um aumento nos lançamentos próximo ao observado nos últimos anos, de 5% a 10%, enquanto nos segmentos de médio e alto padrão (MAP) espera-se um crescimento de 20% a 30% nos lançamentos.

FINANCIAMENTO

No ano passado, o lançamento de um financiamento imobiliário com taxas prefixadas proporcionou um aquecimento no setor, pois o cliente passou a ter mais uma opção de escolha. Além disso, essa linha de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal é corrigida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), reduzindo os juros para a compra de imóveis.

Com a mudança, a taxa mínima para os imóveis residenciais que se encaixam no Sistema Financeiro da Habitação e no Sistema Financeiro Imobiliário será de IPCA mais 2,95% ao ano, enquanto a taxa máxima será de IPCA mais 4,95% ao ano, atingindo a máxima de 7,9%, percentual menor do que era até então praticado. “O resultado dessa nova linha de crédito tem como objetivo reduzir o déficit habitacional no Brasil”, comenta Pedro Guimarães, presidente da Caixa Econômica Federal.

Segundo o presidente da Abrainc, No ano passado foram registrados bons resultados para o setor. No terceiro trimestre, o crescimento no segmento de médio e alto padrão (MAP) foi de 20%, em comparação com o mesmo período de 2018. O avanço foi mais forte na cidade de São Paulo, com concentração em bairros de alta renda, mas a previsão é de que esse efeito seja disseminado para todo o país em 2020.

Já os lançamentos de imóveis de baixa renda tiveram um aumento de 11% no terceiro trimestre de 2019, em linha com o registrado nos últimos anos. “É necessário continuar com um programa habitacional”, avalia França. “Isso implica manter o papel do FGTS como financiador da habitação, mesmo fazendo ajustes para reduzir ainda mais o aporte de recursos da União.”

Segundo Senra, do SindusCon/SP, o governo sinaliza que irá reformular o programa MCMV, sendo que uma das medidas em estudo inclui a entrega de subsídio diretamente às famílias, por meio de “vouchers”. Com isso, as famílias poderiam ir ao mercado comprar terreno, moradia ou, até mesmo, reformar a casa.

A ideia desse novo projeto é voltada para a população urbana que vive em áreas sem infraestrutura adequada. Segundo o governo, o valor dependeria do mercado imobiliário de cada cidade, mantendo uma média de R$ 60 mil. O programa também priorizaria municípios de até 50 mil habitantes. “No entanto, essa medida não estimularia suficientemente a indústria da construção e a consequente geração de emprego, pois induziria à informalidade e poderia resultar na produção de moradias fora das normas de segurança das edificações e de sustentabilidade”, diz Senra.

Para França, da Abrainc, é necessário estabelecer uma política habitacional segura e contínua, o que permitiria ao mercado imobiliário produzir 1 milhão de moradias em 2020, além de contribuir para a redução do desemprego no país. “Com esse ritmo, temos a capacidade de criar 2.8 milhões de novas vagas, chegando a um total de 5,5 milhões de empregos no setor da construção civil, o que representa 5% do total de empregos formais no país”, complementa.

Hoje, a indústria da construção representa 4% do PIB nacional e emprega 2,4 milhões de trabalhadores formais. No terceiro trimestre de 2019, o PIB da construção civil teve um aumento de 1,3%, avanço duas vezes maior que o do PIB do país (0,6%). De acordo com o presidente da Abrainc, o saldo de geração de empregos da construção civil no ano passado foi o melhor da série desde 2013. “Em 2019, foram criados 71 mil empregos, o equivalente a 11% do total de empregos gerados no Brasil”, diz França.

Lançamentos e vendas crescem em SP

Em 2019, a capital paulista registrou bons resultados no setor imobiliário. De acordo com o Secovi/SP, entre novembro de 2018 e outubro de 2019 a venda de novas unidades cresceu 44,7% e os lançamentos aumentaram 37%, em comparação com o mesmo período de 2017/2018.

Segundo Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi/SP, o setor provavelmente manterá o ritmo de recuperação neste ano, tendo como desafio conter o déficit habitacional, em especial das famílias de baixa renda. “Os fatores que contribuíram para essa retomada incluem a demanda reprimida, assim como a melhora no índice de confiança, inflação sob controle, taxa de juros menor, ligeira elevação do PIB e indícios de redução do desemprego”, ele comenta.

Programa prevê a construçãode 10 mil unidades habitacionais populares

Por meio da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) e da Companhia Metropolitana de Habitação (Cohab/SP), a prefeitura de São Paulo lançou no final do ano passado o programa “Pode Entrar”. Com foco habitacional, o programa tem o objetivo de criar mecanismos de incentivo à construção de unidades habitacionais populares para famílias que não contam com acesso ao crédito imobiliário.

De acordo com a prefeitura, o programa irá atender famílias com renda bruta de até seis salários mínimos, com subsídio por meio de Carta de Crédito de até R$ 40 mil. Desenvolvido com recursos do município, o programa terá investimento inicial de R$ 1 bilhão, que irá propiciar a construção de cerca de 10 mil unidades habitacionais populares. Após essa fase inicial, o programa poderá receber recursos complementares dos governos federal e estadual.

Saiba mais:
Abrainc: www.abrainc.org.br
Caixa: www.caixa.gov.br
Secovi: www.secovi.com.br
Sinduscon/SP: sindusconsp.com.br