Mercado imobiliário em ebulição

Mesmo com a oscilação na taxa de juros, o setor vive momento positivo no país, especialmente no segmento residencial, com crescimento nas vendas de imóveis novos

O mercado imobiliário atravessa um bom momento no Brasil. Durante a pandemia, o setor acelerou de maneira até inesperada pelas projeções e, apesar da acomodação natural que se seguiu, ainda mantém o ritmo. O fato é que o país Brasil ainda apresenta um alto déficit habitacional, o que sempre vai funcionar como um “motor propulsor” para o setor, como destaca Guilherme Carnicelli, consultor imobiliário da Poliszezuk Advogados.

Segundo ele, o mercado imobiliário tira proveito desse cenário, somado à estabilidade de moeda e ao controle inflacionário, que ajudou a reduzir a taxa base de juros. “O mercado imobiliário está muito ligado ao índice de confiança do consumidor, o que por sua vez está relacionado às decisões políticas”, comenta. “Ou seja, é necessário um mínimo de estabilidade em relaç&a

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Assim, a dinâmica atual do mercado imobiliário segue positiva, o que é evidenciado pelo crescimento significativo nas vendas de imóveis novos. De acordo com o mais recente indicador Abrainc-FIPE, estudo elaborado com dados de 20 empresas do setor, as vendas registraram alta de 43,7% no acumulado dos 12 meses encerrados em abril, totalizando 179.861 unidades comercializadas.

Carnicelli, da Poliszezuk: crescimentoreflete a confiança dos consumidores

DINAMISMO

O aumento nas vendas reflete a confiança dos consumidores e o vigor do mercado de incorporação imobiliária. “As estratégias adotadas pelas incorporadoras têm se mostrado eficazes, atendendo às demandas do mercado e criando um ambiente propício para novos investimentos e desenvolvimento de projetos”, acentua Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

O cenário promissor é refletido pelos números do setor. Ainda de acordo com o indicador Abrainc-FIPE, o VGV (Valor Global de Vendas) consolidado nos 12 meses encerrados em abril foi de R$ 55,8 bilhões, o que representa crescimento de 48,9% sobre o mesmo período do ano passado. Já os lançamentos dos últimos 12 meses encerrados em abril apontaram crescimento de 10,5% sobre o período anterior, somando cerca de R$ 45 bilhões em valor lançado, de acordo com o mesmo levantamento. “No segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), a duração dos estoques está em 12 meses, comparado aos 24 meses registrados no início de 2023”, diz França. “Isso indica que os estoques voltaram a níveis mais saudáveis, permitindo o retorno de novos projetos.”

Segundo João Paulo Laffront, diretor de incorporação da Even, a procura por imóveis de luxo vem aumentando. “Cada vez mais competitivo, o segmento avança com produtos melhores e clientes mais exigentes, que buscam projetos que vão além de soluções completas de moradia, mas que também ofereçam praticidade, localização privilegiada e experiências exclusivas”, descreve o especialista. “De acordo com análise do setor de Inteligência de Mercado da Even, que utiliza dados do Datazap, no final do ano passado o estoque pronto na cidade de São Paulo era de apenas 14%, demonstrando que a velocidade de vendas tem se mantido positiva.”

Para o CEO e co-fundador da Ribus e Agrega, Marcelo Magalhães, o VGV deve seguir em alta, inclusive superando recordes em todo o país. Cidades como Balneário Camboriú (SC), São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Vitória (ES) e Goiânia (GO) estão com preços elevados e mercado comprador aquecido, diz ele. “O mercado imobiliário é segmentado em diferentes nichos, mas todos estão com vendas fortes e empreendedores comprando terrenos”, aponta. “Trata-se de um momento de pré-ebulição do mercado, com muitas oportunidades de acumulação devido ao cenário econômico favorável.”

França, da Abrainc: estratégias das incorporadoras têm se mostrado eficazes

EQUILÍBRIO

Especialmente na cidade de São Paulo, construções verticais vêm sendo erigidas em diversos bairros, o que pode levantar receios de alta oferta para pouca demanda. Porém, de acordo com Edson Mendes Marques, professor da Fundação Getulio Vargas (FGV), a capital paulista ainda conta com mais unidades vendidas do que lançadas. “Não enxergo nem de longe um risco de mercado na cidade de São Paulo”, aponta. “No entanto, sempre vale um olhar específico no produto que a incorporadora está pensando em lançar, fazendo uso de pesquisas de mercado e geodados locais que evidenciem renda, demanda e oferta”, afirma o especialista.

Segundo Marques, da FGV, a região Norte registrou excelentes resultados no 1º trimestre de 2024, “crescendo 128,1% em relação ao 1º trimestre de 2023”. Para o consultor Carnicelli, em São Paulo existe atualmente um movimento acentuado de produtos compactos, que estão atendendo principalmente ao êxodo de executivos gerado pela pandemia, com a necessidade de imóveis para os dias úteis da semana. “São Paulo sempre será forte em quantidade de ofertas e demanda”, avalia. “É uma locomotiva econômica importante do Brasil.”

Além da capital paulista, Carnicelli vê outras regiões registrando bons resultados. “O Brasil é um país com muitas bolhas de prosperidade”, afirma o consultor, citando mercados como João Pessoa, que vem despontando em lançamentos. “Outros pontos com números surpreendentes estão no interior do estado de São Paulo, regiões metropolitanas e regiões do Centro-Oeste e Norte do Brasil ligadas ao agronegócio”, enumera. “Além do mercado catarinense, em Balneário Camboriú e Itapema, que também surpreendem em números e valorização.”

Laffront, da Even: procura por imóveis de luxo vem aumentando continuamente no país

AQUECIMENTO

No segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), o mercado registrou aumento de 13,7% no volume de unidades comercializadas e de 28,1% no valor de vendas, afirma o presidente da Abrainc. O valor total lançado teve alta de 16,6%, reforçando a retomada nos lançamentos para o segmento. “Soma-se a isso a chegada do Programa Acredita, que busca dar apoio financeiro a microempreendedores individuais, bem como a micro e pequenas empresas”, lembra França. “Esse programa também prevê a oferta de novas opções de financiamento para esse consumidor específico.”

Com posicionamento focado no alto padrão, Laffront explica que a expectativa da Even é bastante alta para o ano, especialmente com o maior projeto atual da companhia, o Faena São Paulo. No 1º semestre de 2024, a empresa lançou a fase residencial do empreendimento, com VGV de R$ 1,1 bilhão (sendo o percentual da Even de R$ 552 milhões). “Localizado a 300 m da Faria Lima, entre o Alto de Pinheiros e os Jardins, esse complexo residencial contará com 140 unidades que variam de 300 a 1.000 m²”, delineia.

No 1º trimestre, a empresa também adquiriu um terreno no bairro Campo Belo, também em São Paulo, com percentual de VGV de R$ 439 milhões. Já o VGV potencial em land bank (banco de terrenos, prática de comprar terrenos para venda e desenvolvimento futuro) totalizou R$ 7,5 bilhões (com R$ 5,4 bilhões de percentual para a Even). “Com isso, o potencial de VGV em land bank no final de março ficou dividido em 18 diferentes projetos ou fases”, destaca Laffront. “Desse total, as tipologias de médio, médio-alto, alto padrão e luxo representam 97% do land bank.”

Já no Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), França relata um aumento significativo tanto na quantidade de unidades vendidas (56,9%) quanto no valor de vendas ao longo dos últimos 12 meses (65%). Além disso, houve um acréscimo de 29,2% no valor de venda dos lançamentos. “Medidas recentes como o FGTS Futuro estão fortalecendo o mercado de habitação popular e ampliando o acesso à moradia para famílias de menor renda”, diz.

Magalhães, da Ribus e Agrega: VGV vem quebrando recordes em todo o país

ADERÊNCIA

Os resultados demonstram como os extremos apresentam maior aderência, comenta Carnicelli, do escritório Poliszezuk. Segundo ele, produtos populares e de alto padrão trazem menos risco. Com taxa de juros abaixo de 10%, a classe média passa a ter maior adesão ao financiamento por capacidade financeira, o que também ajuda no desenvolvimento de produtos de médio padrão. “Além disso, é importante observar as bolhas de prosperidade que o Brasil possui, muitas ligadas ao agronegócio e ao turismo”, reforça.

Para os próximos meses, a Abrainc projeta a continuidade da pujança para o mercado imobiliário. Afinal, a confiança dos empresários do setor está em alta, segundo o Indicador Abrainc-Deloitte, com novos lançamentos em planejamento. “No segmento MCMV, todas as empresas associadas à Abrainc planejam lançar ao menos um empreendimento nos próximos 12 meses”, comenta França. “E nos segmentos de médio e alto padrão, 79% têm planos similares.”

Segundo ele, o nível de estoque de novos imóveis reduziu-se nos últimos meses, aproximando-se do patamar histórico adequado para que as empresas retomem os lançamentos. “Soma-se a isso a pesquisa sobre Tendências e Comportamentos do Consumidor, feita pela Abrainc com dados da Geobrain, apontando que 46% da população tem a intenção de comprar imóveis”, diz o dirigente. “Desse universo, 30% pretendem realizar a compra em até um ano, e 70% em até 24 meses.”

No entanto, França ressalta a necessidade de novas formas de funding para sustentar o crescimento nos segmentos de médio e alto padrão. “O mercado precisa de alternativas inovadoras de financiamento que possam atrair investidores e compradores”, diz. Para Magalhães, da Ribus e Agrega, ainda há certa vacância em salas comerciais e shoppings, que seguem em transformação. “Mas todos os segmentos do mercado residencial, de baixa a alta renda, estão apresentando bom desempenho”, frisa o especialista.

Marques, da FGV: em SP, não existe risco de oferta maior que a demanda

PROJEÇÕES

Os pontos críticos no Brasil sempre incluem a instabilidade econômica, pondera Magalhães. Afinal, o país convive com variações significativas na taxa de juros, o que impacta fortemente o mercado imobiliário. “Quando a Selic aumenta, o objetivo é combater a inflação”, observa. Mas isso afeta negativamente o mercado imobiliário, diz ele, pois o aumento da Selic eleva as taxas de juros ao consumidor e aos incorporadores, reduzindo a capacidade de pagamento e a demanda por imóveis. “O aumento das taxas de financiamento e o risco de inadimplência também crescem, levando a uma queda drástica no volume de vendas”, completa.

Segundo Magalhães, no Brasil há grandes oportunidades de ganho devido ao amplo mercado e à abundância de terrenos, mas isso é acompanhado por riscos econômicos. “O incorporador enfrenta desafios ao buscar financiamento, como a necessidade de hipotecar terrenos e fornecer garantias, além de lidar com altas taxas de juros”, sublinha. “O processo de incorporação pode levar anos, durante os quais mudanças políticas podem introduzir novos riscos.”

Seja como for, a redução contínua da Selic é um fator relevante para a estimulação do mercado, pois juros baixos tornam o crédito imobiliário mais acessível, permitindo que mais famílias possam realizar o sonho da casa própria. Assim, França assegura que o setor tende a continuar relevante para quem busca investimentos seguros e rentáveis. “Nos últimos dez anos, o investimento em imóveis tem se mostrado uma das opções mais sólidas para a valorização patrimonial no Brasil”, aponta.

A Abrainc reforça a necessidade de novas formas de funding para sustentar o crescimento